Attention : la possibilité d'exercer une activité commerciale dans un local d'habitation se distingue de la faculté de domicilier une entreprise ou une société (voir les fiches : Quelle domiciliation pour une entreprise individuelle ? et Quelle domiciliation pour une société commerciale ?).

I. Champ d'application

La réglementation s'applique aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Les dispositions peuvent être étendues à d'autres communes, sur tout ou partie de leur territoire, par arrêté préfectoral pris sur proposition du maire.

Remarque : les dispositions relatives au changement d'usage ne sont pas applicables dans les zones franches urbaines.

II. Mesures applicables en cas d'usage mixte

A. Pour les locaux situés en rez-de-chaussée

Sauf stipulation contractuelle contraire prévue dans le bail ou le règlement de copropriété, il est possible d'exercer une activité commerciale dans une partie d'un local d'habitation situé au rez-de-chaussée, à condition que l'activité considérée :

• soit exercée uniquement par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local ;
• qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage (utilisation de machines bruyantes ou stockage de produits dangereux, par exemple) ;
• et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Remarque : si l'activité est exercée partiellement ou totalement par des personnes autres que les occupants du local d'habitation (des salariés ou des stagiaires, par exemple), il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du maire de la commune mentionnée ci-après.

Le bail du local d'habitation n'est pas soumis aux dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux et ne constitue pas un élément du fonds de commerce.

Attention : l'exercice d'une activité commerciale dans un logement appartenant à un organisme HLM situé en rez-de-chaussée est soumis à autorisation du maire. Cette autorisation doit être précédée d'un avis du propriétaire du local. Passé un délai d'un mois, cet avis est réputé favorable.

B. Pour les locaux situés en étage

1. En l'absence de réception de clientèle et/ou de marchandises

Sauf stipulation contractuelle contraire prévue dans le bail ou le règlement de copropriété, il est possible d'exercer une activité commerciale dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée :

• est exercée uniquement par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ledit local ;
• et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Remarque : cette mesure est applicable aux logements appartenant à un organisme HLM.

2. En cas de réception de clientèle et/ou de marchandises

Sauf stipulation contractuelle contraire prévue dans le bail ou le règlement de copropriété, le maire peut autoriser l'exercice d'une activité commerciale dans une partie d'un local d'habitation à condition :

• qu'il s'agisse de la résidence principale du demandeur ;
• que l'activité considérée n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage
• et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Remarque : cette mesure n'est pas applicable aux logements appartenant à un organisme HLM.

Le bail du local d'habitation n'est pas soumis aux dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux et ne constitue pas un élément du fonds de commerce.

III. Mesures applicables en cas de changement d'usage

Si l'usage mixte n'est pas possible en raison de stipulation contractuelle contraire prévue dans le bail ou dans le règlement de copropriété, il est nécessaire de demander un changement d'usage.

Depuis le 1er janvier 2009, l'autorisation est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Sa délivrance peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Remarque : le conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il y est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation a été subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.