Le bail commercial mentionne l’activité qui peut être exercée dans le local loué. Lorsque le bail contient une clause « tous commerces », c’est-à-dire une clause autorisant toute activité, le locataire peut exercer n’importe quelle activité commerciale dans les locaux loués, dans la limite cependant de l’affectation des locaux. Ainsi, il peut être interdit de développer une activité de manufacture dans des locaux à usage de vente.

Lorsque le bail est « tous commerces », si le locataire envisage de changer d’activité, il n’aura pas besoin d’obtenir l’autorisation préalable du bailleur, puisqu’il n’y aura pas, dans ce cas, de modification apportée à la destination des locaux. Les règles relatives à la déspécialisation ne lui seront pas applicables (1).

De la même façon, lorsque le locataire voudra céder son droit au bail, il n’aura pas besoin d’autorisation préalable du bailleur, et pourra céder son bail à une personne qui n’exercera pas la même activité que lui. Il devra cependant respecter les clauses du bail qui lui imposent d’appeler le bailleur à la cession.

En pratique, lorsque le bail est « tous commerces », le loyer ou le pas de porte payé par le locataire est plus élevé que ceux qu’auraient payés un locataire pour un bail dont l’activité est encadrée plus strictement.