Le locataire qui souhaite changer l’activité et exercer une activité qui n’est pas mentionnée au bail doit, au préalable, obtenir l’autorisation du bailleur. C’est ce que l’on appelle la déspécialisation plénière.

Le locataire pourra être autorisé à exercer une activité nouvelle à une triple condition (1) :

• la demande de changement d’usage doit être justifiée par la conjoncture économique. En pratique, le commerce exploité par le locataire n’est pas normalement rentable.
• le nouvel usage ne nuira pas à l’organisation de la distribution (2).
• le nouvel usage est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Lorsque le bailleur refuse au locataire l’autorisation de déspécialisation, le locataire peut porter le litige devant le Tribunal de grande instance, qui pourra autoriser la déspécialisation, malgré le refus du bailleur. Cependant, si le refus du bailleur est justifié par un motif grave et légitime, le Tribunal n’autorisera pas la déspécialisation (3).

Ainsi, si les critères justifiant la déspécialisation ne sont pas remplis, le locataire n’obtiendra pas l’autorisation demandée.
En revanche, par exemple, le bailleur peut valablement s’opposer à la déspécialisation plénière s’il entend reprendre les locaux loués à la fin de la période triennale, lorsqu’une telle reprise est légalement possible (4).